La tesi doctoral de Joan Andreu Ferrer Guardiola aborda les tensions jurídiques principals en la regulació d'aquesta modalitat d'allotjament turístic a partir del dret a la propietat privada
El fenomen creixent dels habitatges d'ús turístic ha anat acompanyat de la reacció dels poders públics per donar resposta a una tipologia d'allotjament que, fins fa relativament poc, estava oculta i escassament regulada.
La tesi doctoral de Joan Andreu Ferrer Guardiola, defensada recentment a la Universitat de les Illes Balears, ha analitzat la proliferació normativa que s'ha produït en matèria d'habitatges d'ús turístic per part dels legisladors autonòmics. L'estudi destaca de manera especial les tensions jurídiques que hi ha entre els diferents títols competencials implicats a l'hora de regular aquests allotjaments.
L'origen d'aquest increment de normes o regulacions coincideix, principalment, amb l'exclusió expressa duta a terme pel legislador estatal del contracte d'arrendament d'allotjament privat per al turisme en habitatge, a l'article 5, lletra e), de la Llei d'arrendaments urbans, a través de la Llei 4/2013, de 4 de juliol, de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer.
Aquest fet va fer que començàs un debat doctrinal intens que, avui en dia, continua viu pel que fa al règim jurídic civil aplicable a aquesta modalitat de contracte d'arrendament d'allotjament i a la possible naturalesa jurídica del contracte. Aquests extrems dependran, en darrera instància, del que disposi cada comunitat autònoma.
Però, a més, l'anàlisi atenta de les normes sectorials evidencia, en ocasions, una extralimitació competencial, ja que inclou disposicions de Dret privat en normes d'eminent caràcter administratiu, dictades a l'empara de la competència exclusiva en matèria de promoció i ordenació del turisme.
En l'àmbit dels habitatges d'ús turístic, és essencial diferenciar entre els aspectes juridicoadministratius o turístics del contracte d'arrendament d'allotjament i els aspectes de Dret privat. Això és així atès que la regulació d'aquestes dues parcel·les estanques recau sobre dos legisladors diferents.
D'aquesta manera, aquesta tesi doctoral ofereix un estudi integral del règim jurídic de l'habitatge d'ús turístic a partir del dret a la propietat privada. L'investigador parteix del dret a la propietat privada com a títol jurídic suficient, tot i que no exclusiu, per celebrar un contracte d'arrendament d'allotjament temporal per motius turístics. A continuació, centra l'atenció en els aspectes del Dret civil inclosos en la normativa turística autonòmica, i en valora l’adequació i la coherència amb el bloc competencial que preveu la Constitució.
El dret de propietat que recull el nostre ordenament jurídic no és «nou», quant a la seva naturalesa jurídica com a dret subjectiu de caràcter patrimonial per excel·lència, que es manté inalterada, sinó quant a la «funció social» com a criteri delimitador del contingut. Els legisladors autonòmics han identificat tot un seguit de parcel·les de la vida jurídica que es poden veure compromeses en la comercialització d'estades turístiques en habitatges; per aquest motiu, el seu règim jurídic actual es pot abordar com una manifestació del dret de propietat.
Així mateix, s'analitza l'ordenació urbanística dels habitatges d'ús turístic per part de les administracions públiques competents.
No obstant això, la delimitació del contingut del dret de propietat no prové, únicament i exclusivament, de les lleis, sinó també dels pactes o contractes. Per aquest motiu, s'ha examinat de manera detallada la normativa estatal i autonòmica dels habitatges d'ús turístic sotmesos a règim de propietat horitzontal.
Comparació amb Itàlia
Finalment, s'analitza el règim jurídic aplicable als habitatges d'ús turístic en l'ordenament jurídic italià. L'estudi assenyala que, en comparació amb Itàlia, Espanya presenta una regulació menys harmonitzada i molt més complexa, tot i que ambdós països presenten grans similituds quant a la configuració territorial i a la distribució competencial entre l'Estat i les comunitats autònomes i l'Estat i les regions.
Fitxa de la tesi
- Autor: Joan Andreu Ferrer Guardiola
- Títol: El régimen de la vivienda de uso turístico como manifestación de la "nueva propiedad".
- Director: Dr. Pedro Antonio Munar Bernat
- Programa de Doctorat en Dret
Data de publicació: 14/12/2023